Réussir votre investissement

Le rendement brut est trompeur

Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. Il ignore les frais de notaire, qui représentent environ 7,5 % du prix dans l'ancien, les travaux, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance et la gestion. Entre le rendement brut d'une annonce et ce qui reste réellement, l'écart dépasse fréquemment deux points.

Notre simulateur affiche les deux : le brut, pour comparer avec ce que vous lisez ailleurs, et le net de charges, qui est le seul chiffre exploitable. Il vous donne surtout le cash-flow mensuel, c'est-à-dire ce qui sort réellement de votre poche chaque mois.

Le financement fait le rendement

À bien identique, deux montages produisent des résultats très différents. La durée du crédit détermine la mensualité et donc l'effort d'épargne ; le taux détermine le coût total ; l'apport détermine l'effet de levier. Emprunter davantage sur plus longtemps réduit l'effort mensuel mais augmente le coût global — arbitrage qui dépend de votre capacité d'épargne et de votre horizon, pas d'une règle générale.

Un point souvent négligé : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Le crédit n'est donc pas seulement un moyen d'acheter, c'est aussi un outil fiscal.

Location nue ou meublée

C'est le choix qui pèse le plus lourd sur le résultat net, et il se décide avant l'achat. La location nue relève des revenus fonciers : les charges et les intérêts sont déductibles, et un déficit peut s'imputer sur le revenu global dans certaines limites. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui ouvre la possibilité d'amortir le bien — un mécanisme qui neutralise souvent l'imposition des loyers pendant de longues années.

Le meublé implique en revanche des obligations comptables et un mobilier conforme. Il ne convient pas à tous les biens ni à tous les emplacements.

Les charges qu'on oublie de compter

• La taxe foncière, qui augmente régulièrement et n'est pas récupérable sur le locataire.
• Les charges de copropriété non récupérables, notamment les travaux de ravalement ou de toiture.
• La vacance locative entre deux locataires, à laquelle aucun bien n'échappe totalement.
• Les impayés, et l'assurance qui les couvre.
• Les frais de gestion si vous déléguez, généralement un pourcentage des loyers encaissés.
• Le renouvellement du mobilier et les remises en état entre deux baux.

Notre simulateur vous laisse saisir les charges annuelles et la taxe foncière précisément, plutôt que d'appliquer un forfait qui ne correspondrait à aucun bien réel.

L'emplacement prime sur le prix

Un bien peu cher dans une zone sans tension locative est un mauvais investissement, quel que soit son rendement théorique. La question à se poser n'est pas « combien ça rapporte » mais « à quelle vitesse je reloue si mon locataire part ». Sur nos territoires, les écarts sont considérables d'un quartier à l'autre d'une même ville — c'est précisément là qu'un conseiller implanté localement apporte davantage qu'un tableur.

Comment nous procédons

Nous étudions le projet dans son ensemble : capacité d'emprunt réelle, effet sur votre imposition, cohérence avec le reste de votre patrimoine et avec vos échéances. La simulation ci-dessus donne un ordre de grandeur ; l'étude complète tient compte de votre situation fiscale et de votre régime matrimonial. Le premier entretien est gratuit et sans engagement.