SCPI

Le rendement affiché n'est pas le vôtre

Le taux de distribution annoncé, souvent entre quatre et six pour cent, est un rendement brut calculé sur le prix de la part. Trois éléments le réduisent avant qu'il n'arrive sur votre compte.

• Les frais de souscription, de huit à douze pour cent, prélevés à l'entrée. Ils ne se récupèrent qu'en conservant les parts longtemps — huit à dix ans au minimum, et c'est ce qui rend une SCPI inadaptée à un horizon court.
• Le délai de jouissance, généralement de quatre à six mois entre la souscription et le premier loyer perçu. La première année ne rapporte donc jamais le taux affiché.
• La fiscalité, qui est celle des revenus fonciers : votre tranche marginale plus dix-sept virgule deux pour cent de prélèvements sociaux. À trente pour cent de tranche, un rendement brut de cinq pour cent tombe à environ deux virgule six.

C'est ce dernier point qui surprend le plus. Une SCPI est un placement fortement fiscalisé, et c'est précisément pour cela que la façon de la détenir compte davantage que le choix de la société de gestion.

Quatre façons de détenir, quatre fiscalités

• En direct, au comptant : les loyers s'ajoutent à votre revenu imposable. Simple, et fiscalement le plus lourd.
• À crédit : les intérêts se déduisent des revenus fonciers, ce qui neutralise une partie de l'imposition pendant toute la durée du prêt. L'effet de levier joue tant que le rendement dépasse le coût du crédit.
• En nue-propriété : vous achetez avec une décote de vingt à quarante pour cent selon la durée, vous ne percevez rien et vous n'êtes imposé sur rien pendant le démembrement. Les parts sont hors assiette IFI, et vous récupérez la pleine propriété au terme.
• Dans un contrat d'assurance vie : les revenus suivent alors la fiscalité du contrat, bien plus douce, au prix de frais supplémentaires et d'une offre restreinte aux SCPI référencées par l'assureur.

Pour un contribuable à quarante et un pour cent qui n'a pas besoin de revenus immédiats, la nue-propriété change complètement l'équation. Pour quelqu'un qui cherche un complément de revenu, le crédit ou l'assurance vie s'imposent davantage.

Les SCPI européennes

Une SCPI investie hors de France fait jouer les conventions fiscales : les revenus étrangers échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient souvent d'un crédit d'impôt. L'écart de fiscalité avec une SCPI française atteint plusieurs points de rendement net, pour un risque immobilier comparable.

Ce qui n'est pas garanti

Ni le capital, ni le rendement. La valeur de la part suit celle du patrimoine détenu, et l'année 2023 l'a rappelé brutalement à ceux qui pensaient le contraire : plusieurs SCPI de bureaux ont vu leur prix de part baisser de dix à dix-sept pour cent.

La liquidité dépend d'un acheteur en face. En collecte soutenue, la revente est rapide ; en retournement, les demandes de retrait s'accumulent et l'attente peut durer des mois. Le taux d'occupation, le niveau des réserves et l'ancienneté de la société de gestion en disent plus sur la solidité d'une SCPI que son taux de distribution de l'an dernier.

Les chiffres à retenir

• Taux de distribution du marché : 4 à 6 % brut selon les SCPI, avant frais d'entrée et avant impôt.
• Frais de souscription : 8 à 12 % du montant investi, prélevés à l'entrée.
• Délai de jouissance : 4 à 6 mois entre la souscription et le premier loyer.
• Fiscalité des revenus fonciers : votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À 30 %, un rendement brut de 5 % tombe à environ 2,6 % net.
• Nue-propriété : décote de 20 à 40 % du prix selon la durée du démembrement, généralement 5 à 10 ans.
• Durée de détention minimale conseillée : 8 à 10 ans, le temps d'amortir les frais d'entrée.

Le mode de détention pèse plus lourd que le choix de la société de gestion. Sur 100 000 € investis à 5 % brut, un contribuable à 41 % perçoit environ 2 100 € net en direct, contre 5 000 € de revalorisation annuelle non imposée en nue-propriété — deux opérations très différentes derrière le même produit.

Comment nous intervenons

Nous partons du mode de détention, pas du palmarès des rendements : c'est là que se joue l'essentiel du résultat net. Puis nous sélectionnons sur la capitalisation, le taux d'occupation financier, le niveau des reports à nouveau et la diversification sectorielle.

Nous ne sommes liés à aucune société de gestion, ce qui nous permet d'écarter celles dont la collecte récente ne s'explique que par une distribution insoutenable.