Une bascule de régime, pas un dispositif
Louer nu produit des revenus fonciers. Louer meublé produit des bénéfices industriels et commerciaux. Ce n'est pas une nuance comptable : ce sont deux univers fiscaux, avec leurs règles de déduction propres.
Le meublé, c'est le statut de loueur en meublé non professionnel, le LMNP, tant que vos recettes restent sous 23 000 € par an ou sous vos autres revenus d'activité.
Le LMNP et son amortissement
Au régime micro-BIC, vous déclarez vos loyers et l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 %, avec un minimum de 305 €. Simple, sans comptabilité.
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles — intérêts, taxe foncière, assurance, gestion, travaux — et surtout vous amortissez le bien. L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bâti et du mobilier, sans avoir rien décaissé cette année-là. Sur un appartement de 200 000 €, cela représente couramment 5 000 à 6 000 € de charge annuelle purement comptable.
L'effet est frappant : un bien correctement amorti ne génère pendant dix à quinze ans aucun revenu imposable, alors qu'il encaisse des loyers bien réels.
Ce que la loi de finances 2025 a changé
Jusqu'en février 2025, ces amortissements étaient purement gagnés : ils ne venaient pas grever la plus-value à la revente. Ce n'est plus le cas. Pour les cessions réalisées à compter du 16 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value, en diminution du prix d'acquisition.
Concrètement, un bien acheté 200 000 €, amorti de 60 000 € et revendu 250 000 € ne dégage plus 50 000 € de plus-value mais 110 000 €. L'avantage du LMNP n'est pas supprimé, mais il devient un report d'imposition plutôt qu'une exonération définitive. Toute simulation antérieure à 2025 surestime le gain.
Le déficit foncier
Dans la location nue au régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La part de ce déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus, ainsi que la part liée aux intérêts, se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
C'est la différence décisive avec le LMNP : le déficit foncier ne réduit pas seulement l'impôt du bien, il réduit celui de votre salaire. Pour un contribuable à 41 %, 10 700 € imputés valent 4 387 € d'impôt en moins, auxquels s'ajoute l'économie de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers effacés.
En contrepartie, il faut de vraies charges — c'est-à-dire, le plus souvent, de vrais travaux. Le déficit foncier est l'outil de l'immeuble à rénover, pas de l'appartement neuf.
Comment nous tranchons
Le déficit foncier s'adresse à celui qui est fortement imposé sur d'autres revenus et qui achète un bien nécessitant des travaux. Il produit son effet immédiatement, sur trois à cinq ans, puis s'éteint.
Le LMNP s'adresse à celui qui veut un revenu locatif net d'impôt sur la durée, sur un bien en bon état. Son effet est plus long et plus régulier, mais il se paiera en partie à la revente depuis 2025.
Les deux ne sont pas cumulables sur un même bien, puisqu'ils supposent des modes de location opposés. Ils le sont sur un patrimoine : rien n'interdit de détenir un immeuble ancien loué nu et un appartement meublé.
Questions fréquentes
Le plafond de 10 700 € est-il annuel ?
Oui, il s'apprécie chaque année et ne se reporte pas en tant que tel. Ce qui dépasse ce plafond n'est pas perdu : il reste imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, mais plus sur votre revenu global.
Faut-il conserver le bien après un déficit foncier ?
Oui. L'imputation sur le revenu global est remise en cause si le logement n'est pas loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. Vendre trop tôt annule l'avantage.
Le micro-BIC à 50 % vaut-il le régime réel ?
Rarement, dès lors qu'il y a un crédit. L'amortissement combiné aux intérêts dépasse presque toujours 50 % des loyers. Le micro ne se défend que pour un bien détenu sans dette et sans charges, ou pour éviter les frais de comptabilité sur de petits montants.