OPCI : organisme de placement collectif immobilier

Ce qu'il contient

Un OPCI détient une majorité d'actifs immobiliers, généralement de l'immobilier d'entreprise, complétée par une poche d'actifs financiers et par une réserve de liquidités destinée à honorer les demandes de rachat. Cette composition est encadrée réglementairement.

C'est précisément cette structure qui définit son comportement : plus facile à revendre qu'une SCPI, mais dont la valeur suit en partie les marchés financiers, et pas seulement le marché immobilier.

OPCI ou SCPI

La SCPI vise le rendement : elle distribue des loyers réguliers, sa valeur bouge lentement, mais la revente peut demander du temps. L'OPCI vise l'équilibre : sa liquidité est meilleure, sa valorisation plus nerveuse, et son rendement courant généralement inférieur puisqu'une partie de ses actifs n'est pas immobilière.

Le choix ne se tranche pas dans l'absolu. Il dépend de ce que vous attendez : un revenu complémentaire régulier, ou une exposition immobilière que vous pourrez ajuster.

Les points de vigilance

La volatilité liée à la poche financière, qui surprend les épargnants venus chercher de la pierre.
La liquidité, réelle mais non garantie : des mécanismes de plafonnement des rachats existent.
Les frais, à examiner poste par poste, notamment les frais d'entrée et de gestion cumulés à ceux de l'enveloppe.
L'horizon : huit à dix ans au minimum, malgré la liquidité affichée.

Les chiffres à retenir

Composition réglementaire : au moins 60 % d'actifs immobiliers, au moins 5 % de liquidités. Le solde est investi en valeurs mobilières, d'où une volatilité que la SCPI n'a pas.
Frais de souscription généralement compris entre 3 et 6 %, contre 8 à 12 % pour une SCPI.
Fiscalité des revenus de capitaux mobiliers : prélèvement forfaitaire de 30 %, et non le régime foncier. C'est l'écart le plus important avec une SCPI.
Valeur liquidative publiée au moins deux fois par mois, contre un prix de part révisé une à deux fois par an sur une SCPI.

La différence de fiscalité change complètement la comparaison. Pour un contribuable à 41 %, les revenus fonciers d'une SCPI supportent 41 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, quand ceux d'un OPCI subissent 30 % au total. À rendement brut égal, l'OPCI l'emporte nettement sur les tranches hautes.

Comment nous intervenons

Nous déterminons d'abord si votre besoin relève du rendement ou de la souplesse, puis nous sélectionnons le véhicule et l'enveloppe qui le porteront. Nous examinons les frais réels, ceux du support comme ceux du contrat. Le premier entretien est gratuit et sans engagement.

Questions fréquentes

Quelle différence entre OPCI et SCPI ?

La SCPI est investie presque intégralement en immobilier et distribue des loyers. L'OPCI conserve une poche financière et une poche de liquidités à côté de son immobilier, ce qui le rend plus facilement revendable mais plus sensible aux marchés. La SCPI est un placement de rendement, l'OPCI un placement mixte.

L'OPCI est-il plus liquide qu'une SCPI ?

En principe oui, grâce à sa poche de liquidités. Cette liquidité n'est toutefois pas garantie en toutes circonstances : en cas de rachats massifs, des mécanismes de plafonnement peuvent s'appliquer.

Comment le détenir ?

Le plus souvent en unité de compte au sein d'une assurance vie ou d'un contrat de capitalisation, ce qui permet de bénéficier de la fiscalité de l'enveloppe. La détention en direct est possible mais moins fréquente.

Quel horizon de placement ?

Au moins huit à dix ans. Sa part financière rend sa valeur plus volatile qu'une SCPI à court terme, ce qui déconseille les allers-retours.

OPCI ou SCPI ?

Trois écarts décident. La fiscalité d'abord : 30 % de prélèvement forfaitaire pour l'OPCI, revenus fonciers pour la SCPI — ce qui avantage l'OPCI dès la tranche à 30 %. La liquidité ensuite : valeur liquidative bimensuelle contre prix de part annuel. La volatilité enfin : la poche financière de l'OPCI le fait bouger avec les marchés, ce que la SCPI ne fait pas.

Où nous rencontrer

OPCI depuis nos 7 bureaux

Cette expertise est accessible depuis chacune de nos implantations, en rendez-vous sur place ou en visioconférence. Chaque bureau a son conseiller et connaît son territoire.

Nous intervenons également à Lorient.