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Ce que vous pouvez emprunter
Sur la règle des 35 % d'endettement assurance comprise, avec les loyers attendus retenus à 70 % comme le font les banques.
Capacité d'emprunt
241 660 €
Soit un budget d'environ 242 278 € avec votre apport, frais d'acquisition compris.
Revenus retenus par la banque
4 200 €
Mensualité maximale
35 % des revenus retenus, mensualités en cours déduites.
1 470 €
Coût total des intérêts
94 707 €
Budget d'acquisition
Emprunt et apport, moins les frais de notaire estimés à 7,5 % dans l'ancien.
242 278 €
Reste à vivre mensuel
2 730 €
Le taux d'endettement n'est qu'un des deux critères. Le reste à vivre pèse autant : deux foyers au même ratio mais aux revenus très différents ne présentent pas le même risque, et les banques le savent.
Estimation établie sur la base des règles en vigueur et des seules données saisies. Votre situation peut comporter des éléments qui la modifient — l'établissement apprécie aussi votre reste à vivre, votre épargne et la stabilité de vos revenus. Ce calcul ne remplace pas une étude personnalisée.
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La règle des 35 %
Le total de vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doit pas dépasser trente-cinq pour cent de vos revenus. Ce plafond est fixé par le Haut Conseil de stabilité financière, et les banques disposent d'une marge de dérogation limitée qu'elles réservent aux dossiers les plus solides.
Les loyers attendus d'un investissement locatif ne sont pas comptés en totalité : la plupart des établissements retiennent soixante-dix pour cent, pour absorber la vacance, les charges non récupérables et les impayés.
Le reste à vivre, l'autre critère
Deux foyers au même taux d'endettement ne présentent pas le même risque. Trente-cinq pour cent de 3 000 € laissent 1 950 € pour vivre ; trente-cinq pour cent de 12 000 € en laissent 7 800. Les banques appliquent donc un montant plancher par personne au foyer, généralement autour de 800 à 1 000 €, en dessous duquel elles refusent malgré un ratio respecté.
Ce qui fait bouger le résultat
- La durée. Passer de vingt à vingt-cinq ans augmente la capacité d'environ douze pour cent, et le coût total des intérêts de moitié.
- L'assurance emprunteur. À 0,36 % contre 0,12 %, elle absorbe une part de mensualité qui aurait pu financer plusieurs dizaines de milliers d'euros de capital.
- Les crédits en cours. Un crédit à la consommation de 350 € par mois retire environ 60 000 € de capacité sur vingt ans.
- L'apport. Il s'ajoute au budget, et améliore le taux obtenu — donc la capacité elle-même.
Un exemple, du début à la fin
Un couple déclare 4 200 € de revenus nets mensuels et rembourse encore 350 € de crédit à la consommation. Le plafond d'endettement autorise 1 470 € de mensualité, dont il faut retirer les 350 € existants : il reste 1 120 € pour le nouveau crédit.
Sur vingt ans à 3,5 %, assurance comprise, cela représente environ 185 000 € empruntables. Avec 25 000 € d'apport, le budget d'acquisition s'établit autour de 195 000 € frais de notaire compris — et non 210 000 €, puisque ces frais se prennent sur le budget au lieu de s'y ajouter.
Solder le crédit à la consommation avant de déposer le dossier ferait remonter la capacité de près de 58 000 €. C'est presque toujours l'arbitrage le plus rentable, et le moins évoqué.
Ce que la banque regarde en plus
- La stabilité des revenus : un contrat à durée indéterminée hors période d'essai, ou trois exercices pour un indépendant.
- L'épargne résiduelle après l'opération, qui rassure autant que l'apport lui-même.
- La tenue des comptes sur les trois derniers mois : découverts, incidents, crédits renouvelables.
- Le saut de charge, c'est-à-dire l'écart entre le loyer actuel et la future mensualité.
- L'âge à la fin du prêt, qui conditionne le tarif et parfois l'acceptation de l'assurance emprunteur.
Un dossier conforme au taux d'endettement peut être refusé sur l'un de ces points, et un dossier légèrement au-dessus peut passer grâce à eux. C'est pourquoi le chiffre de ce simulateur est un ordre de grandeur, pas une promesse d'accord.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'endettement maximal ?
Trente-cinq pour cent des revenus, assurance emprunteur comprise. C'est une règle du Haut Conseil de stabilité financière, appliquée par toutes les banques françaises, qui disposent d'une marge de dérogation limitée à une fraction de leur production et réservée aux meilleurs dossiers.
Les loyers comptent-ils comme des revenus ?
Partiellement. La plupart des banques retiennent soixante-dix pour cent des loyers attendus, afin de tenir compte de la vacance locative, des charges non récupérables et du risque d'impayé. Certaines les déduisent plutôt de la mensualité, ce qui revient à peu près au même.
Qu'est-ce que le reste à vivre ?
Ce qui subsiste de vos revenus une fois toutes les mensualités payées. Les banques appliquent un plancher par personne au foyer, généralement de 800 à 1 000 €, et refusent en dessous même si le taux d'endettement est respecté. C'est le critère qui écarte le plus de dossiers en apparence conformes.
Faut-il un apport ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais les banques financent rarement au-delà de cent dix pour cent aujourd'hui. Un apport couvrant au moins les frais de notaire, soit environ sept et demi pour cent dans l'ancien, est devenu la norme et améliore nettement le taux consenti.