Immobilier : acheter, vendre, défiscaliser

Ce que nous faisons à vos côtés

L'accompagnement commence avant la première visite, pas devant le notaire. Nous chiffrons votre capacité d'emprunt réelle, les frais d'acquisition complets et ce que le bien laissera net d'impôt selon les régimes possibles. Vous savez alors ce que vous pouvez viser, et à quel prix vous arrêter.

Vient le montage. Le financement se négocie : durée, apport, assurance emprunteur, amortissable ou in fine — quelques dixièmes de point et une délégation d'assurance se comptent en dizaines de milliers d'euros sur vingt ans. Nous préparons le dossier, relisons le compromis avec vous et suivons l'opération jusqu'à la signature.

Le chemin n'est ensuite pas le même selon que le bien est neuf ou ancien.

• Dans le neuf — lecture du programme et de la solidité du promoteur, échéancier des appels de fonds, garantie financière d'achèvement, et choix du régime fiscal avant la réservation : c'est lui qui commande le montage, pas l'inverse.
• Dans l'ancien — chiffrage des travaux et de la part réellement déductible, calendrier du déficit foncier, diagnostic énergétique et coût de mise aux normes évalués avant l'offre, jamais après.

À la vente, le travail est le même en sens inverse : net vendeur, abattement déjà acquis, et le mois où franchir un seuil de détention change le résultat.

Acheter : trois chiffres avant la première visite

La visite arrive en dernier. Trois calculs, faits en une heure, commandent tout le reste et évitent de tomber amoureux d'un bien hors de portée.

Votre capacité d'emprunt d'abord. Les banques plafonnent l'endettement à 35 % des revenus, assurance comprise, et ne retiennent qu'environ 70 % des loyers attendus — la vacance et les charges expliquent cette décote. Le budget réel qui en sort est souvent éloigné de celui qu'on avait en tête.

Les frais d'acquisition ensuite. Dans l'ancien, comptez près de 8 % du prix : la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur part des droits de mutation de 4,50 à 5,00 %, et la plupart l'ont fait. Dans le neuf, ces frais tombent entre 2 et 3 %. Surtout, ils se prennent sur le budget, ils ne s'y ajoutent pas : à enveloppe donnée, la nuance déplace le prix maximum de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Le rendement net enfin, si le bien est destiné à la location. Le rendement brut affiché ne veut rien dire. Il faut en retrancher la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, la gestion, la vacance entre deux locataires, et les travaux — qui n'arrivent pas régulièrement, mais qui arrivent. Puis l'impôt, qui dépend du régime choisi bien plus que du bien lui-même.

Neuf ou ancien : l'arbitrage réel

Le neuf coûte plus cher au mètre carré, de 15 à 25 % selon les secteurs, mais il compense par des frais d'acquisition réduits, aucun travaux avant longtemps, des charges de copropriété plus basses et une location facile. Il ouvre aussi les dispositifs qui visent la construction.

L'ancien s'achète moins cher, se négocie, et se trouve là où l'on veut vivre — centres-villes, bourgs, littoral. Surtout, il autorise ce que le neuf interdit : créer un déficit foncier par les travaux, et donc effacer une part de l'impôt dû sur vos autres revenus. C'est le levier fiscal le plus puissant de l'immobilier, et il suppose un bien à rénover.

Un paramètre s'est imposé et tranche souvent la question : le diagnostic de performance énergétique. Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Un ancien mal classé n'est pas une bonne affaire — c'est un chantier obligatoire, à chiffrer avant l'offre, pas après. Bien mené, ce même chantier devient précisément le déficit foncier qui rend l'opération intéressante.

Vendre : ce que la plus-value prend

La revente de votre résidence principale est intégralement exonérée, quelle que soit la durée de détention et le montant du gain. C'est la règle la plus favorable du droit fiscal français, et elle ne souffre pas d'exception à connaître.

Tout autre bien est taxé à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % de la plus-value. Deux abattements pour durée de détention font décroître cette charge, mais à des rythmes différents : l'impôt disparaît à vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux seulement à trente.

Ce décalage de huit ans surprend systématiquement. À vingt-cinq ans, on ne paie plus d'impôt sur le revenu mais encore des prélèvements sociaux. Et au-delà de 50 000 € de plus-value imposable s'ajoute une surtaxe de 2 à 6 %, que peu de vendeurs anticipent.

Il en découle une règle simple : la date de vente n'est pas neutre. Franchir un seuil de détention, ou justifier des travaux plutôt que de subir le forfait, peut valoir plusieurs milliers d'euros. Cela se calcule avant de mandater une agence.

Les dispositifs fiscaux, et à qui chacun s'adresse

Aucun n'est bon en soi. Chacun répond à une situation précise — une tranche d'imposition, un horizon, un goût pour le bâti — et le mauvais choix coûte plus qu'il ne rapporte. Voici ce que chacun vise réellement.

• Déficit foncier — pour qui est fortement imposé sur d'autres revenus et achète un bien à rénover. Jusqu'à 10 700 € par an imputés sur le revenu global, sans plafonnement des niches fiscales.
• Location meublée (LMNP) — pour qui veut un revenu locatif peu ou pas imposé sur la durée. L'amortissement efface les loyers imposables, mais il se réintègre au calcul de la plus-value depuis février 2025 : l'avantage est différé, plus supprimé.
• Dispositif Jeanbrun — le successeur du Pinel, qui remplace la réduction d'impôt par un amortissement du bien loué nu. Son rendement est proportionnel à votre tranche marginale, et il n'est plus enfermé dans un zonage étroit.
• Loi Malraux — la restauration d'immeubles en site patrimonial remarquable, pour de fortes tranches d'imposition et un attachement au bâti ancien. Réduction d'impôt sur les travaux, hors plafond des niches.
• Monuments historiques — le plus puissant et le plus exigeant : déduction sans plafond, en contrepartie d'obligations de conservation lourdes et durables.
• SCPI — la pierre sans la gestion ni le crédit à porter seul. Utile pour diversifier ce qu'un bien en direct concentre sur une ville, un immeuble, un locataire.
• Groupements forestiers — un actif décorrélé, une fiscalité de transmission très favorable, un rendement modeste assumé.

Le choix se fait sur votre tranche marginale, votre horizon et le temps que vous accepterez d'y consacrer. Pas sur le rendement affiché en tête de plaquette. Et un dispositif ne rattrape jamais un bien mal acheté : il réduit l'impôt sur un revenu, il ne crée pas le revenu.

Comment nous intervenons

Nous ne percevons aucune commission sur un bien que vous achèteriez, et nous ne vendons pas de programmes. Notre intérêt est que l'opération tienne, pas qu'elle se fasse. Nous travaillons avec des notaires, des courtiers et des agents de nos territoires, dont vous restez libre — et lorsque le calcul dit non, nous le disons.