Location meublée (LMNP)

Pourquoi le meublé change le calcul

En location nue, vos loyers sont imposés comme des revenus fonciers, après déduction des charges et des intérêts d'emprunt. En location meublée, ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et vous pouvez amortir le bien : déduire chaque année une fraction de sa valeur, ainsi que celle du mobilier.

Cet amortissement ne correspond à aucune dépense réelle — vous ne sortez pas cet argent — mais il vient réduire le résultat imposable. Combiné aux intérêts d'emprunt et aux charges, il aboutit fréquemment à un résultat fiscal nul ou négatif pendant de nombreuses années, alors même que l'opération génère de la trésorerie.

Micro-BIC ou régime réel

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers, sans autre déduction possible. Il est simple, et pertinent lorsque les charges réelles sont faibles et qu'il n'y a pas de crédit.

Le régime réel permet de déduire les charges effectives et de pratiquer l'amortissement. Il demande une comptabilité, donc un coût, mais il devient nettement plus avantageux dès lors que le bien est financé à crédit ou qu'il a nécessité des travaux. Le calcul se fait projet par projet : c'est l'un des arbitrages où l'écart entre les deux options se chiffre en milliers d'euros par an.

Ce à quoi il faut faire attention

• L'emplacement commande tout : le meublé suppose une rotation locative plus rapide et donc une demande soutenue.
• Le mobilier doit répondre à une liste d'équipements définie réglementairement, sous peine de requalification en location nue.
• Les amortissements pratiqués sont pris en compte lors de la revente, ce qui doit être anticipé dès l'acquisition.
• Le statut de loueur en meublé professionnel s'applique automatiquement au-delà de certains seuils de recettes, avec des conséquences fiscales et sociales très différentes.
• Une location saisonnière relève de règles propres, avec des contraintes locales parfois strictes dans les communes touristiques.

Résidences services et gestion déléguée

Certains programmes proposent du meublé en résidence étudiante, senior ou de tourisme, avec un bail commercial confiant la gestion à un exploitant. La promesse est un revenu sans contrainte de gestion ; le point de vigilance est la solidité de l'exploitant, car le loyer dépend entièrement de lui, et la revente d'un tel bien dépend du marché secondaire de ces programmes, souvent étroit.

Les chiffres à retenir

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, applicable jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles. Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement et le seuil ont été fortement réduits.
• Régime réel : déduction de toutes les charges réelles, plus l'amortissement du bien hors terrain, généralement sur 25 à 30 ans, et du mobilier sur 5 à 10 ans.
• L'amortissement représente couramment 2 à 3 % de la valeur du bâti par an, ce qui suffit le plus souvent à annuler le résultat imposable.
• Seuil du statut professionnel : 23 000 € de recettes annuelles et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer.
• Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente pour les LMNP relevant du régime réel.

Le régime réel l'emporte presque toujours dès qu'il y a un crédit ou des travaux : l'amortissement seul efface généralement le résultat imposable pendant quinze à vingt ans. Le micro-BIC ne se défend que sur un bien détenu au comptant, sans charges, et loué modestement.

Comment nous intervenons

Nous comparons les deux régimes chiffres en main sur votre projet précis, en tenant compte de votre tranche marginale, de votre financement et de votre horizon de revente. Nous vous orientons ensuite vers le montage et, si vous le souhaitez, vers un comptable spécialisé. Le premier entretien est gratuit et sans engagement.