Prêt relais

Comment il se calcule

La banque avance en général soixante à quatre-vingts pour cent de la valeur estimée du bien à vendre, déduction faite du capital restant dû s'il subsiste un crédit. Cette décote couvre l'écart fréquent entre le prix espéré et le prix obtenu.

La durée est courte : douze mois, renouvelables une fois. Pendant cette période, seuls les intérêts sont dus, parfois même différés jusqu'à la vente, ce qui allège la charge mensuelle mais gonfle le montant final.

Sec ou adossé

• Le relais sec, quand le produit de la vente suffit à financer l'acquisition. Vous ne remboursez que le relais, sans nouveau crédit long.
• Le relais adossé, quand le nouveau bien coûte davantage : le relais se combine à un prêt amortissable classique, et seul le relais s'éteint à la vente.

Le risque, qui est réel

Si le bien ne se vend pas dans le délai, ou se vend moins cher que l'estimation, la situation devient difficile : il faut prolonger, transformer le relais en crédit long si la banque l'accepte, ou brader. Un marché qui se retourne pendant les douze mois change complètement la nature de l'opération.

Deux précautions réduisent nettement ce risque. Faire estimer le bien par plusieurs professionnels plutôt qu'un seul, et retenir la fourchette basse. Et négocier dès le départ les conditions de sortie si la vente tarde, plutôt que de les découvrir au onzième mois.

Les chiffres à retenir

• Avance de 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, déduction faite du capital restant dû.
• Durée : 12 mois, renouvelables une fois, soit 24 mois au maximum.
• Taux généralement supérieur de 0,2 à 0,5 point à celui d'un crédit amortissable.
• Pendant la période, seuls les intérêts sont dus ; ils peuvent être différés jusqu'à la vente, mais se capitalisent alors.
• Frais de dossier et garantie s'ajoutent, même si le relais ne dure que quelques mois.

Sur un bien estimé 300 000 € sans crédit résiduel, une avance à 70 % représente 210 000 €. À 4 %, les intérêts coûtent 700 € par mois, soit 8 400 € sur un an. Si la vente se conclut 15 % sous l'estimation, à 255 000 €, l'opération reste couverte ; si elle se conclut à 200 000 €, elle ne l'est plus.

Comment nous intervenons

Nous examinons d'abord si l'ordre inverse est tenable : vendre puis acheter, quitte à se loger temporairement. C'est moins confortable et souvent bien moins cher. Le relais se justifie quand le bien convoité ne se représentera pas, ce qui arrive, mais moins souvent qu'on ne le croit dans l'enthousiasme d'une visite.

Quand il s'impose, nous chiffrons le scénario défavorable, une vente à moins quinze pour cent six mois plus tard, pour vérifier qu'il reste supportable.