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Ce que l'impôt prendra à la revente
Sur une résidence secondaire ou un bien locatif. La résidence principale est exonérée : ce calcul ne la concerne pas.
Impôt total sur la plus-value
20 930 €
Il vous resterait 289 070 € après impôt et frais de vente.
Prix d'acquisition majoré
Forfaits admis sans justificatif : 7,5 % de frais et 15 % de travaux.
220 500 €
Plus-value brute
89 500 €
Abattement pour l'impôt sur le revenu
Exonération totale dans 8 ans.
54,0 %
Abattement pour les prélèvements sociaux
Exonération totale dans 16 ans.
14,9 %
Impôt sur le revenu, 19 %
7 822 €
Prélèvements sociaux, 17,2 %
13 108 €
Net encaissé
289 070 €
Les deux abattements ne courent pas au même rythme : l'impôt sur le revenu s'efface à 22 ans, les prélèvements sociaux à 30. Entre les deux, il reste 17,2 % à payer sur une plus-value pourtant « exonérée » — c'est la confusion la plus fréquente.
Estimation établie sur la base des règles en vigueur et des seules données saisies. Votre situation peut comporter des éléments qui la modifient — l'exonération de la résidence principale, celle des retraités modestes et les cas de remploi ne sont pas pris en compte. Ce calcul ne remplace pas une étude personnalisée.
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Deux abattements, deux horizons
L'impôt sur le revenu, au taux de dix-neuf pour cent, bénéficie d'un abattement de six pour cent par an de la sixième à la vingt et unième année, puis de quatre points la vingt-deuxième : l'exonération est totale à vingt-deux ans.
Les prélèvements sociaux, à dix-sept virgule deux pour cent, suivent un rythme beaucoup plus lent : un virgule soixante-cinq pour cent par an jusqu'à la vingt et unième année, puis un virgule six, puis neuf pour cent par an à partir de la vingt-troisième. L'exonération n'arrive qu'à trente ans.
Entre vingt-deux et trente ans, une plus-value présentée comme « exonérée » supporte donc encore les prélèvements sociaux. C'est la confusion la plus fréquente, et elle porte sur des sommes importantes.
Ce qui réduit la base
- Les frais d'acquisition : un forfait de sept et demi pour cent du prix d'achat, admis sans justificatif, ou les frais réels s'ils sont supérieurs.
- Les travaux : un forfait de quinze pour cent du prix d'achat, admis sans justificatif au-delà de cinq ans de détention, ou les factures réelles si elles dépassent ce montant.
- Les frais de vente, agence et diagnostics, qui viennent en déduction du prix de cession.
La surtaxe des plus-values élevées
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire s'applique, de deux à six pour cent selon le montant, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche pour éviter les effets de seuil. Elle porte sur la base après abattement, ce qui la fait disparaître à mesure que la détention s'allonge.
Questions fréquentes
La résidence principale est-elle taxée ?
Non, elle est totalement exonérée, sans condition de durée de détention. L'exonération vaut aussi pour les dépendances vendues en même temps. Ce simulateur ne concerne donc que les résidences secondaires et les biens locatifs.
Au bout de combien d'années n'y a-t-il plus d'impôt ?
Vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu, trente ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, il reste 17,2 % à payer sur une plus-value pourtant souvent présentée comme exonérée — c'est la confusion la plus coûteuse en matière de plus-value immobilière.
Peut-on déduire les travaux ?
Oui, de deux façons. Soit les factures réelles, à condition qu'elles portent sur des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration — l'entretien et les réparations sont exclus. Soit un forfait de quinze pour cent du prix d'acquisition, admis sans aucun justificatif dès lors que le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values ?
Une taxe additionnelle due au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, de deux à six pour cent selon le montant. Elle est calculée sur la base après abattement pour durée de détention, ce qui la fait s'effacer progressivement : un bien détenu quinze ans y échappe souvent, là où le même bien vendu à huit ans y serait soumis.