Deux façons de rembourser
Dans un prêt amortissable, chaque mensualité contient une part d'intérêts et une part de capital. Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû : comme celui-ci diminue, ils diminuent avec lui. La mensualité reste constante, mais sa composition se déplace du premier vers le second.
Dans un prêt in fine, le capital ne bouge pas. Vous payez chaque mois des intérêts calculés sur la totalité du montant emprunté, du premier au dernier jour, puis vous remboursez ce montant en une fois.
Sur 200 000 € à 3,5 % sur quinze ans, l'amortissable coûte environ 57 000 € d'intérêts. L'in fine en coûte 105 000 €, soit près du double. Cela ne se discute pas.
Pourquoi l'in fine existe malgré tout
La réponse tient en un mot : la déduction. Les intérêts d'emprunt d'un investissement locatif se déduisent des revenus fonciers. Un investisseur dont la tranche marginale est à 41 % supporte, avec les prélèvements sociaux, un prélèvement de 58,2 % sur ses loyers. Chaque euro d'intérêt déduit lui en économise donc 0,582.
Sur l'exemple précédent, les 48 000 € d'intérêts supplémentaires de l'in fine génèrent environ 28 000 € d'économie d'impôt. Le surcoût réel n'est plus de 48 000 € mais de 20 000 €.
Reste le second effet, le plus important : pendant quinze ans, vous n'avez pas remboursé de capital. Ces mensualités que vous n'avez pas versées à la banque ont été placées. C'est là que se joue l'arbitrage.
Le nantissement, condition d'accès
Aucune banque ne prête in fine sans garantie sur le capital du terme. La formule habituelle consiste à nantir un contrat d'assurance vie, alimenté d'un apport initial puis de versements réguliers, calibré pour atteindre le montant emprunté à l'échéance.
C'est ce qui rend l'in fine réservé à des patrimoines déjà constitués : les banques demandent couramment de nantir 30 à 50 % du montant emprunté dès le départ. Sans cette épargne disponible, la question ne se pose pas.
Le point de bascule
L'in fine devient intéressant lorsque deux conditions sont réunies. D'abord une tranche marginale élevée — en pratique 41 % ou plus, parfois 30 % si les revenus fonciers sont importants. Ensuite un rendement du contrat nanti supérieur au coût net du crédit après déduction.
En dessous, l'arithmétique se retourne : vous payez le double d'intérêts pour une économie d'impôt qui ne les compense pas, et le capital nanti rapporte moins qu'il ne coûte. À 11 % ou 30 % de tranche marginale, l'amortissable gagne presque toujours.
Ce que nous vérifions avant de recommander l'in fine
- La tranche marginale actuelle et sa trajectoire probable sur la durée du prêt.
- Le montant des revenus fonciers existants, qui détermine la capacité réelle à absorber la déduction.
- L'épargne disponible pour le nantissement, et sa provenance.
- Le rendement attendu du support nanti, hypothèse prudente à l'appui.
- Ce qui se passe si le contrat nanti ne suffit pas au terme : c'est le risque principal, et il est rarement présenté.
Un in fine mal calibré transforme un investissement en pari sur les marchés financiers, avec une échéance fixe. Bien calibré, il augmente sensiblement le rendement net d'un investisseur fortement imposé.
Questions fréquentes
L'in fine convient-il pour une résidence principale ?
Non. Les intérêts d'un prêt sur la résidence principale ne se déduisent d'aucun revenu : le seul avantage de l'in fine disparaît, et il ne reste que son surcoût. L'amortissable s'impose.
Peut-on passer d'un crédit in fine à un amortissable ?
Pas en cours de route, mais un rachat de crédit permet de refinancer différemment. L'opération a un coût — indemnités de remboursement anticipé, frais de garantie — qu'il faut mettre en face du gain attendu.
Que se passe-t-il si le contrat nanti ne couvre pas le capital ?
Vous devez compléter la différence sur vos fonds propres à l'échéance. C'est le risque central de la formule, et il justifie de calibrer le nantissement sur une hypothèse de rendement prudente plutôt que sur la performance espérée.