Crédit immobilier

Pourquoi emprunter même quand on peut payer comptant

Un investisseur qui dispose de deux cent cinquante mille euros peut acheter un bien au comptant, ou en acheter trois avec le même montant réparti en apports. Le second gagne davantage tant que le rendement des biens dépasse le coût du crédit, et il conserve une capacité à diversifier.

S'y ajoute un effet fiscal souvent négligé : en location nue comme en meublé, les intérêts d'emprunt viennent en déduction des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux. À taux identique, un euro d'intérêt coûte donc moins cher à un contribuable fortement imposé qu'à un autre.

Les quatre paramètres qui comptent

• Le taux, le plus regardé et rarement le plus décisif. Un quart de point sur vingt ans représente environ six mille euros pour deux cent mille empruntés : réel, mais moindre que ce que fait varier la durée.
• La durée, qui commande la mensualité et donc l'effort d'épargne. Passer de vingt à vingt-cinq ans abaisse la mensualité d'environ douze pour cent et augmente le coût total de moitié.
• L'assurance emprunteur, traitée comme une formalité alors qu'elle peut représenter le tiers du coût du crédit. Elle se négocie séparément et se change à tout moment.
• La garantie, hypothèque ou caution mutuelle. La caution coûte moins cher à la mise en place et se restitue partiellement à l'échéance ; l'hypothèque entraîne des frais de mainlevée en cas de revente anticipée.

Ce qui limite votre capacité

Le taux d'endettement maximal, généralement fixé à trente-cinq pour cent des revenus assurance comprise, s'apprécie sur l'ensemble de vos engagements. Les loyers attendus ne sont retenus que partiellement, souvent à hauteur de soixante-dix pour cent, pour tenir compte de la vacance et des charges.

Le reste à vivre pèse autant que le ratio. Deux foyers au même taux d'endettement mais aux revenus très différents ne présentent pas le même risque, et les banques en tiennent compte.

Les chiffres à retenir

• Taux d'endettement maximal recommandé : 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise.
• Les loyers attendus d'un investissement locatif sont retenus à hauteur de 70 % environ, pour tenir compte de la vacance et des charges.
• Assurance emprunteur : de 0,10 % à 0,50 % du capital emprunté par an selon l'âge et le profil, soit jusqu'au tiers du coût total du crédit.
• Frais de dossier : de 500 à 1 500 € en général, souvent négociables.
• Garantie : une caution mutuelle coûte environ 1 % du montant emprunté, dont une part est restituée à l'échéance ; une hypothèque coûte environ 1,5 à 2 %, avec des frais de mainlevée en cas de revente anticipée.
• Indemnités de remboursement anticipé : plafonnées à 6 mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû.

Un exemple pour situer les ordres de grandeur : 195 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5 % donnent une mensualité de 1 131 € hors assurance et un coût total d'intérêts de 76 421 €. Allonger à 25 ans ramène la mensualité à environ 976 € mais porte le coût des intérêts à près de 100 000 €.

Comment nous intervenons

Nous chiffrons ce que le crédit change à la rentabilité de l'opération, en intégrant la déductibilité des intérêts à votre tranche marginale réelle. Puis nous comparons les montages possibles : amortissable ou in fine, durée, part d'apport, adossement éventuel à un contrat d'assurance vie.

Nous regardons aussi ce que le crédit consomme de votre capacité future. S'endetter au maximum sur une première opération peut fermer la porte à une seconde, plus intéressante, deux ans plus tard.