L'indivision est le régime par défaut
Vous n'avez rien à faire pour être en indivision : c'est ce qui arrive automatiquement lorsque plusieurs personnes acquièrent un bien ensemble, ou en héritent. Chaque indivisaire détient une quote-part, et le bien reste entier.
Les décisions obéissent à des majorités. Les actes de gestion courante — un bail d'habitation, des travaux d'entretien — se prennent à la majorité des deux tiers des droits. Mais vendre le bien, ou consentir une hypothèque, exige l'unanimité.
L'article 815, et pourquoi il change tout
Le code civil pose une règle courte et redoutable : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. Chaque indivisaire peut à tout moment demander le partage, et si les autres refusent, le juge peut ordonner la vente.
Un frère qui a besoin de liquidités, un ex-conjoint pressé, un héritier en désaccord : un seul suffit à provoquer la vente d'un bien que tous les autres voulaient garder. C'est la raison principale pour laquelle nous déconseillons l'indivision au-delà du très court terme.
Une convention d'indivision permet d'écarter cette règle, mais pour cinq ans renouvelables au plus. Elle repousse le problème, elle ne le supprime pas.
La SCI écrit les règles à l'avance
En SCI, le bien appartient à la société, et vous détenez des parts. Ce déplacement change tout : ce ne sont plus des majorités légales qui s'appliquent, ce sont vos statuts.
Vous y désignez un gérant et l'étendue de ses pouvoirs, vous fixez les majorités pour chaque type de décision, et vous encadrez la sortie par une clause d'agrément : un associé ne peut céder ses parts à qui il veut sans l'accord des autres. Personne ne peut provoquer seul la vente de l'immeuble.
La transmission par parts, l'argument décisif
C'est là que la SCI prend son avantage le plus net. Un immeuble ne se donne pas par tranches ; des parts sociales, si.
Vous pouvez donner à chaque enfant des parts à hauteur de l'abattement de 100 000 €, tous les quinze ans, en conservant la gérance et donc le contrôle. En donnant la nue-propriété et en gardant l'usufruit, la valeur taxable est en outre réduite selon votre âge — 40 % de la valeur entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans.
Un couple de soixante-cinq ans propriétaire d'un immeuble de 600 000 € en SCI peut ainsi transmettre progressivement à deux enfants sans droits, là où la même opération en indivision, faute de pouvoir fractionner, se heurte à l'abattement une seule fois.
Ce que la SCI coûte
Il faut la constituer — statuts, publication, immatriculation, de 1 500 à 2 500 € avec un professionnel — puis la faire vivre : assemblée annuelle, comptabilité, déclaration de résultat. Comptez quelques centaines à un millier d'euros par an si vous la déléguez.
Un piège fréquent mérite d'être connu : la SCI à l'impôt sur les sociétés permet d'amortir le bien, ce qui efface l'imposition des loyers, mais elle prive de l'abattement pour durée de détention à la revente. La plus-value y est calculée sur une valeur comptable amortie, et l'addition finale est souvent lourde. Ce choix est irrévocable.
Quand l'indivision suffit
Elle reste adaptée à une détention courte et consensuelle : un bien reçu en héritage que l'on s'apprête à vendre, un achat entre deux personnes qui prévoient de revendre dans les trois ans. Créer une SCI pour cela reviendrait à payer des frais pour un problème qui ne se posera pas.
Dès que l'horizon dépasse cinq ans, que le nombre d'associés dépasse deux, ou que la transmission entre dans la réflexion, la SCI reprend l'avantage.
Questions fréquentes
Une SCI permet-elle d'échapper à l'IFI ?
Non. Les parts de SCI détenant de l'immobilier sont imposables à l'IFI à hauteur de la valeur des immeubles. La SCI peut en revanche réduire la base taxable par le passif qu'elle porte, dans des limites que la loi encadre strictement.
Peut-on mettre sa résidence principale en SCI ?
C'est possible mais rarement souhaitable : vous perdez l'abattement de 30 % applicable à la résidence principale pour l'IFI, ainsi que l'exonération totale de plus-value à la revente. Les inconvénients dépassent presque toujours l'intérêt.
Peut-on transformer une indivision en SCI ?
Oui, en apportant le bien à une société créée pour cela. L'opération suppose un acte notarié et déclenche des droits d'enregistrement, sauf application du régime de faveur. Le coût est réel : il vaut mieux constituer la SCI dès l'acquisition.