Crédit in fine

Le mécanisme et son adossement

La banque exige presque toujours que le capital à rembourser se constitue en parallèle, le plus souvent dans un contrat d'assurance vie nanti à son profit. Vous alimentez ce contrat pendant la durée du prêt ; à l'échéance, il sert à solder le capital.

L'opération repose donc sur un écart de rendement : ce que rapporte le contrat doit dépasser ce que coûte le crédit, après fiscalité des deux côtés. Si cet écart est négatif, le montage détruit de la valeur, quelle que soit son élégance apparente.

L'avantage fiscal, et sa condition

Le capital ne diminuant jamais, les intérêts restent constants sur toute la durée, là où un prêt amortissable les voit fondre année après année. En location nue, ces intérêts sont déductibles des revenus fonciers : la déduction reste donc maximale jusqu'au terme.

Cet avantage n'existe que si vous avez des revenus fonciers à effacer et une tranche marginale élevée. À trente pour cent, l'écart avec un prêt amortissable est mince. À quarante et un ou quarante-cinq, il devient significatif.

Les points de vigilance

• Le taux d'un in fine dépasse structurellement celui d'un amortissable, souvent de plusieurs dixièmes de point : la banque porte le capital plus longtemps.
• Le coût total est plus élevé, parfois du double, puisque les intérêts portent toujours sur la totalité du capital.
• Le contrat nanti est bloqué au profit de la banque : cette épargne n'est plus disponible pour autre chose.
• Si le contrat sous-performe, le capital manquant reste dû à l'échéance et doit être trouvé ailleurs.
• L'apport initial exigé sur le contrat adossé est souvent conséquent, fréquemment trente pour cent du capital emprunté.

Les chiffres à retenir

• Taux supérieur de 0,3 à 1 point à celui d'un prêt amortissable de même durée.
• Apport initial exigé sur le contrat adossé : couramment 30 % du capital emprunté, parfois davantage.
• Durée habituelle : 10 à 15 ans, plus courte qu'un amortissable.
• Coût des intérêts environ deux fois supérieur à celui d'un amortissable de même montant et de même durée, puisqu'ils portent toujours sur la totalité du capital.

Un exemple chiffré : 200 000 € sur 15 ans à 4 % en in fine coûtent 120 000 € d'intérêts, contre environ 66 000 € pour un amortissable au même taux. L'écart de 54 000 € doit être compensé par l'économie fiscale et le rendement du contrat adossé. À 41 % de tranche avec 200 000 € d'intérêts déductibles sur la durée, l'équilibre se rapproche ; à 30 %, il est rarement atteint.

Comment nous intervenons

Nous comparons systématiquement l'in fine à l'amortissable sur votre situation fiscale réelle, avec une hypothèse de rendement prudente sur le contrat adossé, et non le scénario commercial. Dans la majorité des cas que nous voyons, l'amortissable l'emporte ; l'in fine se justifie sur des tranches élevées, des revenus fonciers importants et un horizon long.

Quand nous le déconseillons, nous montrons le calcul plutôt que d'invoquer un principe.