Prêt hypothécaire

À quoi il sert réellement

Il répond à une situation précise : un patrimoine immobilier important mais peu de liquidités, alors qu'un besoin de financement se présente. Plutôt que de vendre un bien, avec les frais et la fiscalité de plus-value que cela entraîne, on mobilise sa valeur en le laissant en place.

• Financer une opération sans casser un placement ni céder un actif qui a vocation à être conservé.
• Apporter de la trésorerie à un dirigeant dont le patrimoine est immobilisé dans son entreprise et ses murs.
• Régler des droits de succession sans céder dans l'urgence les biens que l'on vient de recevoir.
• Consentir une avance à un enfant tout en gardant la maîtrise du bien.

Ce qu'il coûte

Le taux dépasse celui d'un crédit d'acquisition classique, et les frais de mise en place aussi : l'inscription hypothécaire est un acte notarié, et sa mainlevée avant terme entraîne des frais supplémentaires. Le montant prêté excède rarement soixante à soixante-dix pour cent de la valeur du bien.

Ces coûts se justifient quand l'alternative est une vente. Les frais d'agence, la fiscalité de plus-value et la perte définitive du bien pèsent souvent bien davantage.

Le risque, dit clairement

La banque peut faire saisir le bien en cas de défaut. Cette garantie n'est pas théorique : c'est précisément elle qui permet à l'établissement de prêter à quelqu'un dont les seuls revenus ne justifieraient pas le crédit. Un prêt hypothécaire adossé à une résidence principale mérite d'être pesé longuement.

Les chiffres à retenir

• Montant prêté : 50 à 70 % de la valeur d'expertise du bien, rarement au-delà.
• Frais d'inscription hypothécaire : environ 1,5 à 2 % du montant garanti, acte notarié compris.
• Frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé : de l'ordre de 0,3 à 0,7 % du montant initial.
• Taux supérieur de plusieurs dixièmes de point à celui d'un crédit d'acquisition classique.
• Durée courante de 7 à 15 ans, plus courte qu'un crédit d'acquisition.

Ces frais font du prêt hypothécaire une opération à amortir : mobiliser 200 000 € coûte environ 3 500 € de mise en place, auxquels s'ajoute la mainlevée si le bien est vendu avant terme. À comparer aux frais d'agence et à la fiscalité de plus-value qu'une vente aurait déclenchés — c'est souvent là que l'arbitrage se joue.

Comment nous intervenons

Nous commençons par vérifier qu'il n'existe pas de solution moins lourde : un rachat partiel sur un contrat d'assurance vie, un crédit lombard adossé à un portefeuille, ou simplement un crédit classique si les revenus le permettent. L'hypothèque vient après, pas avant.

Quand elle s'impose, nous chiffrons le coût complet, intérêts, frais d'acte et mainlevée éventuelle, et nous le comparons à celui de la vente qu'elle évite.