Loi Malraux

Une réduction assise sur les travaux

Contrairement à la plupart des dispositifs immobiliers, l'avantage ne porte pas sur le prix du bien mais sur le montant des travaux de restauration engagés. Le taux dépend de la nature du périmètre dans lequel se situe l'immeuble.

Cette mécanique a une conséquence pratique : dans une opération Malraux, la répartition entre foncier et travaux détermine directement l'avantage obtenu. C'est le premier chiffre à examiner dans un dossier.

Ce que le dispositif exige

La restauration doit être complète et déclarée d'utilité publique, réalisée sous contrôle des architectes des bâtiments de France. À l'achèvement, le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant une durée définie par la loi.

La réduction s'impute sur l'impôt des années correspondant au paiement des travaux, ce qui suppose un impôt suffisant sur cette période pour l'absorber : une fraction non utilisée peut être perdue.

Les points de vigilance

• La qualité de l'emplacement, qui commande la valeur à la revente bien plus que l'avantage fiscal.
• La répartition entre prix du foncier et montant des travaux, qui détermine la réduction.
• La solidité de l'opérateur et le respect des délais de livraison.
• L'adéquation entre la réduction attendue et votre impôt effectivement dû sur la période.
• La demande locative réelle du secteur, une fois les travaux achevés.

Malraux ou déficit foncier

Les deux régimes concernent l'ancien avec travaux, mais ils n'agissent pas au même endroit : Malraux réduit l'impôt, le déficit foncier réduit le revenu imposable. Le premier convient à un contribuable dont l'impôt est élevé et stable ; le second est plus souple et sans zonage. Nous comparons systématiquement les deux avant de recommander l'un ou l'autre.

Les chiffres à retenir

• Réduction d'impôt de 30 % des travaux en site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, 22 % en plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine.
• Plafond de 400 000 € de travaux sur une période de 4 années consécutives, soit jusqu'à 120 000 € de réduction.
• Hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
• Engagement de location nue à usage de résidence principale pendant 9 ans, à compter de l'achèvement des travaux.
• Les travaux doivent être suivis par l'architecte des bâtiments de France et faire l'objet d'une autorisation préalable.

La réduction porte sur les travaux, jamais sur le prix d'acquisition. Un immeuble acheté 200 000 € avec 300 000 € de travaux ouvre droit à 90 000 € de réduction en zone à 30 % — et c'est le montant des travaux, non celui du bien, qui pilote toute l'opération.

Comment nous intervenons

Nous étudions le dossier technique, la répartition foncier-travaux, l'échéancier de la réduction au regard de votre impôt, et la valeur du bien indépendamment de tout avantage fiscal. Le premier entretien est gratuit et sans engagement.