Dispositif Jeanbrun

Ce qui change par rapport au Pinel

Le Pinel accordait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat, étalée sur six, neuf ou douze ans, dans un zonage géographique étroit. Son intérêt était le même pour un contribuable imposé à 30 % et pour un autre à 45 %, ce qui en faisait un outil peu discriminant.

L'amortissement fonctionne à l'inverse. Il réduit une base imposable, pas un impôt : son rendement est donc directement proportionnel à votre tranche marginale. Plus vous êtes imposé, plus il rapporte. Et la fin du zonage strict rouvre des marchés que le Pinel avait fermés — dont une grande partie de la Bretagne, de la Normandie et de la Bourgogne.

Le mécanisme, sur un cas chiffré

La base amortissable correspond à 80 % de la valeur du bien, à laquelle s'applique un taux annuel compris entre 3,5 % et 5,5 % selon la nature du logement et l'ampleur des travaux.

Prenons un appartement acquis 250 000 €, loué 9 000 € par an. La base amortissable s'établit à 200 000 €, et un taux de 4 % produit un amortissement annuel de 8 000 €. La base imposable tombe de 9 000 € à 1 000 €. Pour un investisseur à la tranche 41 %, l'économie dépasse 3 000 € par an, prélèvements sociaux compris — et elle se répète chaque année, là où le Pinel plafonnait.

Ce calcul suppose que l'opération immobilière tienne debout sans l'avantage fiscal. Un bien mal situé ou mal acheté reste un mauvais investissement, quel que soit le régime qui s'y applique : l'amortissement réduit l'impôt sur un revenu, il ne crée pas le revenu.

Les biens éligibles

• Le logement neuf en immeuble collectif, conforme à la RE2020, y compris en vente en l'état futur d'achèvement. Les maisons individuelles sont exclues. Taux d'amortissement indicatif : 3,5 % à 4 % par an.
• Le logement ancien faisant l'objet de travaux représentant au moins 30 % du prix total, orientés vers la performance énergétique et réalisés par des entreprises certifiées RGE. Taux indicatif : jusqu'à 5,5 % par an.

Les conditions à respecter

• Location nue obligatoire, en bail d'habitation classique. Le passage au meublé pendant l'engagement remet en cause les amortissements déjà déduits.
• Le logement doit constituer la résidence principale du locataire, ce qui est vérifié chaque année. Ni location saisonnière, ni résidence secondaire.
• Des plafonds de loyer au mètre carré s'appliquent, révisés annuellement et modulés selon la localisation, même si le zonage strict du Pinel disparaît.
• Le locataire doit respecter des plafonds de ressources, proches de ceux du Pinel, définis selon la composition du foyer.
• L'acquisition doit intervenir entre 2026 et 2028. Les amortissements se poursuivent ensuite pour les biens acquis dans cette fenêtre.

Pour qui c'est pertinent

Le dispositif prend son sens à partir de la tranche à 30 %, et devient réellement puissant à 41 % et au-delà. En dessous, l'économie ne compense généralement pas les contraintes de loyer et de ressources, et le déficit foncier ou l'investissement locatif de droit commun laissent bien plus de liberté.

Il suppose aussi un horizon long. Les plafonds de loyer pèsent sur le rendement brut, et c'est l'avantage fiscal cumulé sur la durée qui rétablit l'équilibre. Un investisseur qui envisage de revendre à cinq ans a rarement intérêt à s'y engager.

Ce qui n'est pas encore stabilisé

Le dispositif est issu du projet de loi de finances 2026 et certains textes d'application ne sont pas publiés à ce jour. Les modalités précises de traitement d'un déficit d'amortissement, en particulier, peuvent évoluer. Nous vous le disons parce que cela change la façon de décider : il est raisonnable d'étudier le dispositif dès maintenant, il l'est moins de signer un engagement long sur des paramètres encore mouvants.

Comment nous intervenons

Nous chiffrons l'économie attendue sur votre situation fiscale réelle, tranche marginale et prélèvements sociaux compris, puis nous la comparons aux autres voies possibles — déficit foncier, location meublée, ou simple investissement sans dispositif. Il arrive que la comparaison ne penche pas en faveur du Jeanbrun ; nous le disons.

Nous ne sommes liés à aucun promoteur. Nous n'avons donc aucun stock à écouler, et la sélection d'un bien se fait sur son emplacement, la qualité de sa construction et son potentiel de valorisation — l'éligibilité au dispositif ne venant qu'ensuite.