Points clés de ce guide
- Philosophie : remplacement du Pinel, passage à l'amortissement fiscal
- Mécanisme : 80% du bien amorti à 3,5%–5,5% par an sur les revenus fonciers
- Biens éligibles : neuf collectif ou ancien rénové (>30% travaux)
- Conditions : location nue, plafonds de loyers et de ressources
- Durée du dispositif : 2026 à 2028
- Cible : TMI 30%+ et investisseurs long terme
Pourquoi le Jeanbrun remplace le Pinel ?
Le dispositif Pinel, en vigueur depuis 2014, s'est progressivement érodé : taux de réduction réduits, zones géographiques restreintes, rendements décevants pour les investisseurs. Sa suppression officielle laissait un vide dans la politique de soutien à l'investissement locatif privé en France métropolitaine.
Le dispositif Jeanbrun, porté dans le cadre du PLF 2026, opère un changement de paradigme : plutôt que d'octroyer une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat et étalée dans le temps, il permet à l'investisseur de déduire chaque année un amortissement du bien de ses revenus locatifs, réduisant ainsi drastiquement l'assiette imposable.
Cette logique est bien connue des investisseurs en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), mais le Jeanbrun l'applique pour la première fois à la location nue , qui représente la grande majorité du parc locatif résidentiel français. C'est une rupture majeure dans la fiscalité immobilière.
Pinel (supprimé)
- Réduction d'impôt forfaitaire sur le prix d'achat
- Taux dégressifs (jusqu'à 17,5% sur 12 ans)
- Zonage géographique strict (A, A bis, B1)
- Moins avantageux pour les TMI élevés
- Logique fiscale, peu patrimoniale
Jeanbrun (2026–2028)
- Amortissement fiscal de 80% du bien
- Taux annuels de 3,5% à 5,5%
- Fin du zonage géographique strict
- Très avantageux pour les TMI 30%+
- Logique patrimoniale et revenus nets
Le mécanisme d'amortissement expliqué
L'amortissement est une notion comptable qui consiste à étaler le coût d'un actif sur sa durée d'utilisation. Dans le cadre du Jeanbrun, il est utilisé comme outil fiscal : chaque année, une fraction de la valeur du bien est considérée comme une charge déductible de vos revenus fonciers, réduisant votre base imposable.
Le calcul en 3 étapes
Exemple concret — Achat à 250 000 €
La puissance du mécanisme est évidente : au lieu d'être imposé sur 9 000 € de revenus locatifs, vous ne l'êtes que sur 1 000 €. Pour un contribuable à la tranche marginale de 41%, c'est une économie de plus de 3 000 € d'impôt chaque année — bien supérieure à ce qu'offrait le Pinel pour un investissement comparable.
Biens éligibles au dispositif Jeanbrun
Deux types de biens immobiliers peuvent bénéficier du dispositif Jeanbrun :
Logement neuf collectif
- Appartements en immeubles collectifs (pas les maisons individuelles)
- Bâtiments répondant aux normes RE2020
- Achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) possible
- Taux d'amortissement indicatif : 3,5% à 4%/an
Ancien avec travaux >30%
- Bien existant avec rénovation ≥ 30% du prix total
- Travaux visant l'amélioration de la performance énergétique
- Réalisés par des entreprises certifiées RGE
- Taux d'amortissement indicatif : jusqu'à 5,5%/an
Condition essentielle : location nue obligatoire
Contrairement au LMNP qui fonctionne en location meublée, le Jeanbrun s'applique uniquement à la location nue (bail d'habitation classique, non meublé). Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. Cette condition doit être respectée pendant toute la durée d'application du dispositif.
Conditions du dispositif
Plafonds de loyers
Des plafonds de loyers mensuels au m² s'appliquent selon la localisation du bien. Ils varient par zone géographique (bien que le zonage strict du Pinel soit supprimé) et sont révisés chaque année. L'objectif est de maintenir l'accès au logement pour des ménages à revenus intermédiaires.
Plafonds de ressources du locataire
Le locataire doit respecter des plafonds de revenus annuels, définis selon la composition du foyer et la zone géographique. Ces plafonds sont proches de ceux du Pinel et permettent de loger des ménages appartenant aux classes moyennes et intermédiaires.
- Résidence principale du locataire — Le bien doit être loué en tant que résidence principale du locataire (non saisonnière, non secondaire). Cette condition est vérifiée annuellement.
Durée du dispositif : 2026 à 2028
Le dispositif Jeanbrun est applicable pour les acquisitions réalisées entre 2026 et 2028. Les amortissements peuvent se poursuivre au-delà de 2028 pour les biens acquis dans cette fenêtre, selon les modalités définies par la loi.
Avantages et inconvénients
| Ce que le dispositif apporte | Ce qu'il coûte ou contraint |
|---|---|
| Une déduction proportionnelle à votre tranche marginale, donc d'autant plus forte que vous êtes imposé | Un avantage nul ou marginal pour un contribuable peu imposé |
| Un mécanisme qui se répète chaque année, là où le Pinel plafonnait une réduction totale | Un engagement de location à respecter, sous peine de reprise |
| La fin du zonage étroit, qui rouvre des marchés fermés par le Pinel | Un bien qui reste un bien : mal situé, il reste un mauvais investissement |
| Une base amortissable de 80 % de la valeur, hors terrain | Une réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente |
| Un cadre applicable au neuf comme à l'ancien avec travaux | Des textes d'application récents, qu'il faut suivre jusqu'à leur publication définitive |
Qui devrait investir dans le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est particulièrement adapté aux profils suivants :
- Le contribuable imposé à 41 % ou 45 %, pour qui chaque euro d'amortissement vaut 41 à 45 centimes d'impôt en moins.
- L'investisseur qui dispose déjà de revenus fonciers, sur lesquels l'amortissement vient s'imputer immédiatement.
- Celui qui vise un horizon long : l'amortissement se déploie sur la durée, et la réintégration à la revente pénalise les sorties rapides.
- Le ménage à deux revenus élevés, dont la tranche marginale ne redescendra pas avant la retraite.
- L'investisseur qui accepte la location nue et sa gestion, faute de quoi la location meublée reste plus efficace.
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Questions fréquentes
Quelle est la différence entre le Jeanbrun et le Pinel ?
Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe sur l'IR (jusqu'à 17,5% du prix d'achat étalée sur 12 ans). Le Jeanbrun, lui, fonctionne par amortissement : vous déduisez chaque année 80% du bien via un amortissement de 3,5% à 5,5%, ce qui réduit votre revenu imposable foncier. L'effet est plus puissant pour les contribuables fortement imposés (TMI 30%+) mais moins lisible que le Pinel.
Comment est calculé l'amortissement Jeanbrun ?
L'assiette d'amortissement est 80% du prix d'acquisition (hors terrain pour les biens neufs). Le taux d'amortissement annuel est compris entre 3,5% et 5,5% selon le type de bien. Pour un bien de 250 000 €, l'assiette est de 200 000 €. À 4%/an, l'amortissement annuel est de 8 000 €, à déduire de vos revenus locatifs bruts.
Qu'est-ce qu'un « ancien avec travaux >30% » ?
Il s'agit d'un bien immobilier ancien dans lequel le montant des travaux de rénovation représente au moins 30% du coût total d'acquisition (prix d'achat + travaux). Ces travaux doivent répondre à des critères de performance énergétique. Ce type d'opération est souvent réalisé via des promoteurs spécialisés en rénovation patrimoniale.
Quels sont les plafonds de loyers et de ressources ?
Comme le Pinel, le Jeanbrun impose des plafonds de loyers mensuels par m² selon la zone géographique (bien que le zonage strict soit supprimé, des critères de marché locaux s'appliquent) et des plafonds de ressources des locataires. Ces plafonds visent à maintenir l'accès au logement pour des ménages à revenus intermédiaires.
Le dispositif est-il cumulable avec d'autres mécanismes fiscaux ?
L'amortissement Jeanbrun s'applique spécifiquement aux revenus fonciers issus du bien concerné. Il ne peut pas être cumulé avec d'autres dispositifs fiscaux sur le même bien (Malraux, Monuments Historiques). En revanche, vous pouvez cumuler d'autres dispositifs (PER, dons) sur vos autres revenus.
Que se passe-t-il si je revends le bien avant la fin de l'engagement ?
La location nue est obligatoire pendant toute la durée d'engagement. En cas de vente ou d'usage personnel du bien avant l'échéance, les amortissements déduits peuvent être rappelés par l'administration fiscale. Il est donc crucial de s'engager uniquement si vous êtes certain de pouvoir louer le bien sur la durée.
Le Jeanbrun est-il réservé aux investisseurs immobiliers expérimentés ?
Non, mais il convient mieux aux investisseurs ayant une certaine capacité de compréhension du mécanisme d'amortissement et une vision long terme. Son intérêt est maximal pour des TMI de 30% ou plus. Les primo-investisseurs peuvent tout à fait y accéder, à condition d'être bien accompagnés par un conseiller patrimonial.
Jusqu'à quand peut-on investir dans le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est prévu pour la période 2026 à 2028 dans le cadre du PLF 2026. Il s'agit donc d'une fenêtre de 3 ans pour acquérir un bien éligible et bénéficier du mécanisme d'amortissement. Après 2028, un nouveau dispositif pourrait être mis en place selon les orientations du gouvernement.