Ce qui entre dans l'assiette, et ce qui n'y entre pas
Seul l'immobilier est concerné : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, parts de SCPI et de sociétés civiles immobilières, ainsi que la fraction immobilière de certains contrats d'assurance vie. Les placements financiers, les liquidités et les biens professionnels affectés à votre activité en sont exclus.
Cette frontière est le premier levier : la composition de votre patrimoine détermine votre assiette autant que sa valeur totale. Deux foyers de fortune identique peuvent être imposés très différemment selon la part d'immobilier qu'ils détiennent.
Les dettes déductibles
Les emprunts liés aux biens imposables viennent en déduction, ce qui rend le financement à crédit doublement intéressant pour un patrimoine soumis à l'IFI. Les règles sont toutefois précises : les prêts in fine font l'objet d'un traitement particulier, et les prêts familiaux sont encadrés.
C'est un domaine où nous constatons régulièrement des déclarations imprécises — parfois au détriment du contribuable, qui omet des dettes déductibles.
Les leviers de réduction
Le démembrement
Donner la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit fait sortir ce bien de votre assiette : c'est l'usufruitier qui est imposable, mais sur une valeur réduite selon son âge. Ce levier sert deux objectifs à la fois, puisqu'il prépare également la transmission.
Le plafonnement
Lorsque le total de vos impôts dépasse une part définie de vos revenus, un mécanisme de plafonnement réduit l'IFI dû. Il concerne notamment les foyers détenant un patrimoine important au regard de revenus modestes — situation fréquente chez les retraités propriétaires.
La composition du patrimoine
Arbitrer une part d'immobilier vers des actifs hors assiette réduit mécaniquement l'imposition. Encore faut-il que l'arbitrage se justifie sur le fond : vendre un bien performant pour économiser de l'IFI est rarement une bonne opération.
Les dons
Les dons à certains organismes ouvrent droit à une réduction d'IFI, dans des limites définies. C'est le seul levier dont l'effet est immédiat et certain.
Comment nous intervenons
Nous établissons votre assiette réelle, vérifions les dettes déductibles et les décotes applicables, puis nous examinons les leviers pertinents au regard de votre situation familiale et de vos projets de transmission. L'optimisation de l'IFI se prépare plusieurs années à l'avance : les décisions prises en décembre produisent rarement d'effet. Le premier entretien est gratuit et sans engagement.
Questions fréquentes
Qui est concerné par l'IFI ?
L'IFI vise les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse un seuil fixé par la loi au 1er janvier. Seul l'immobilier entre dans l'assiette : les placements financiers, l'assurance vie en unités de compte non immobilières ou les liquidités en sont exclus.
La résidence principale est-elle imposable ?
Elle entre dans l'assiette, mais bénéficie d'un abattement sur sa valeur. Beaucoup de foyers découvrent tardivement qu'ils franchissent le seuil précisément à cause de la valorisation de leur résidence principale.
Peut-on déduire ses emprunts ?
Les dettes afférentes aux biens imposables sont déductibles, sous conditions et avec des règles particulières pour les prêts in fine et les prêts familiaux. C'est un point où beaucoup de déclarations sont imprécises, dans un sens comme dans l'autre.
Comment réduire son IFI ?
Plusieurs leviers existent : donation de la nue-propriété, investissement dans des actifs hors assiette, dons à certains organismes ouvrant droit à réduction, ou recours au plafonnement quand les impôts totaux dépassent une part des revenus. Le choix dépend entièrement de votre situation familiale et de vos objectifs de transmission.