Ce qu'il faut retenir
- Philosophie : remplacement du Pinel, passage d'une réduction d'impôt à un amortissement fiscal
- Mécanisme : déduction de 80% du bien via amortissement annuel de 3,5% à 5,5%
- Biens éligibles : neuf collectif ou ancien avec travaux >30% du coût total
- Conditions : location nue obligatoire, plafonds de loyers et ressources, résidence principale
- Durée : acquisitions entre 2026 et 2028 uniquement
- Cible : TMI 30%+ et investisseurs long terme
Le principe : supprimer l'impôt par l'amortissement
L'idée centrale du Jeanbrun est simple à comprendre une fois qu'on a saisi la logique comptable de l'amortissement. Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le louer, vous percevez des revenus fonciers qui sont normalement imposés à votre tranche marginale d'imposition, en plus des prélèvements sociaux (17,2%). Pour un investisseur à la tranche de 41%, un loyer de 9 000 € représentait une imposition de 5 000 à 6 000 €.
Avec le Jeanbrun, vous déduisez chaque année un amortissement correspondant à 80% de la valeur du bien, à un taux de 3,5% à 5,5%. Pour un appartement acquis 250 000 €, cela représente 8 000 € de déduction annuelle. Vos 9 000 € de loyers sont réduits à 1 000 € de base imposable. Résultat : vous êtes imposé sur 1 000 € au lieu de 9 000 €. La suppression de l'impôt devient quasi-totale.
- Illustration chiffrée — Prix d'acquisition.
- Amortissement/an déduit — Base imposable restante.
Loyers annuels : 9 000 € — Amortissement 80% × 4% = 8 000 € — Imposition sur 1 000 € seulement
Les 5 points clés du dispositif Jeanbrun
- Un amortissement, non une réduction d'impôt — le Jeanbrun réduit une base imposable, quand le Pinel réduisait l'impôt lui-même.
- Une base de 80 % de la valeur du bien, le terrain n'étant pas amortissable, à un taux annuel de 3,5 % à 5,5 % selon la nature du logement.
- Une application à la location nue, alors que l'amortissement était jusqu'ici réservé au meublé.
- La fin du zonage strict, qui rouvre une grande partie de la Bretagne, de la Normandie et de la Bourgogne.
- Un rendement proportionnel à la tranche marginale : le dispositif s'adresse aux contribuables fortement imposés, et à eux seuls.
Jeanbrun vs Pinel : le match
| Pinel (jusqu'en 2024) | Jeanbrun (à partir de 2026) | |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d'impôt forfaitaire | Amortissement du bien |
| Effet selon la tranche | Identique à 30 % et à 45 % | Proportionnel à la tranche marginale |
| Durée | 6, 9 ou 12 ans | Étalé sur la durée d'amortissement |
| Zonage | A, A bis et B1 uniquement | Ouvert bien plus largement |
| Type de location | Nue, sous plafonds de loyer et de ressources | Nue |
| Plafonnement des niches | Inclus dans les 10 000 € | Déduction de la base, hors plafond des niches |
Le renversement est là : le Pinel traitait de la même façon un contribuable à 30 % et un autre à 45 %. Le Jeanbrun, non — et c'est ce qui en fait un outil de conseil plutôt qu'un produit de masse.
Qui est réellement concerné ?
Le Jeanbrun est conçu pour les investisseurs à forte imposition. Son efficacité est directement proportionnelle à la tranche marginale d'imposition (TMI) de l'investisseur :
| Tranche marginale | Économie d'impôt annuelle |
|---|---|
| 11 % | 880 € |
| 30 % | 2 400 € |
| 41 % | 3 280 € |
| 45 % | 3 600 € |
Calcul sur une base d'amortissement de 8 000 €/an (bien à 250 000 €, 80% × 4%). Hors prélèvements sociaux (17,2%) également économisés sur la base réduite.
Notre analyse : le Jeanbrun est-il meilleur que le Pinel ?
Pour les investisseurs à TMI élevés (30% et plus), la réponse est clairement oui. L'amortissement est un outil fiscal bien plus puissant qu'une réduction d'impôt forfaitaire car il s'adapte à votre niveau d'imposition : plus vous êtes imposé, plus l'économie est grande.
En revanche, pour les contribuables modérément imposés ou pour ceux qui recherchent une visibilité immédiate sur leur économie fiscale, le mécanisme d'amortissement est plus complexe à comprendre et à piloter que la réduction Pinel.
La fin du zonage géographique est, quant à elle, une avancée majeure : elle permet enfin d'investir dans des villes moyennes dynamiques — comme Vannes, Lorient, Auray — qui offraient de meilleures rentabilités locatives que les zones Pinel saturées, tout en bénéficiant d'un cadre fiscal optimisé.
Notre recommandation
Le dispositif Jeanbrun mérite une attention sérieuse pour tout investisseur en immobilier locatif dont la TMI est de 30% ou plus. Chez Patrimoine du Golfe, nous accompagnons nos clients dans l'identification des biens éligibles, la structuration juridique et le suivi fiscal annuel du dispositif.
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Votre tranche marginale d'imposition détermine l'efficacité du dispositif. Nos conseillers calculent précisément votre gain annuel et identifient les biens éligibles dans le Golfe du Morbihan.
Approfondir
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Questions fréquentes
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le successeur du Pinel, introduit par le projet de loi de finances 2026. Il permet d'amortir 80 % de la valeur d'un logement loué nu, à un taux annuel de 3,5 % à 5,5 %, en déduction des revenus fonciers. Contrairement au Pinel, il réduit une base imposable et non l'impôt : son rendement croît avec la tranche marginale.
Qui a intérêt à s'y intéresser ?
Les contribuables à partir de 30 % de tranche marginale, et surtout à 41 % et au-delà, disposant de revenus fonciers à effacer et d'un horizon long. En dessous, les contraintes de plafonds de loyer et de ressources ne sont pas compensées.
Le dispositif est-il définitif ?
Certains textes d'application ne sont pas publiés à ce jour, notamment sur le traitement d'un déficit d'amortissement. Il est raisonnable d'étudier le dispositif dès maintenant, moins de signer un engagement long sur des paramètres encore mouvants.
Jusqu'à quand peut-on en bénéficier ?
Les acquisitions doivent intervenir entre 2026 et 2028. Les amortissements se poursuivent au-delà pour les biens acquis dans cette fenêtre, selon les modalités définies par la loi.